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南京——宁政发〔2014〕48号 关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见
2018-07-09
关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见
2014年2月24日
宁政发〔2014〕48号
各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
为落实中央关于加快推进住房保障和供应体系建设的要求，逐步建立以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，解决住房困难家庭基本居住问题，逐步满足市场多层次需求，推动群众住房条件和品质的改善，促进房地产市场平稳健康持续发展，现就加强我市住房保障和供应体系建设提出如下意见：
一、指导思想
围绕党的十八届三中全会提出的保障和改善民生的要求，加快推进住房保障和供应体系建设。按照我市率先实现基本现代化的总体目标，遵循“绿色、人文、智慧、集约”的现代发展理念，加大保障性住房的建设力度，满足群众基本住房需求；注重健全满足各层次需求的住房供给结构，建立统一、规范、有序、稳定的住房供应体系，加快实现全市人民住有所居的目标。
二、基本原则
（一）统筹发展原则
把握住房三重属性，统筹住房保障与住房市场的关系，实现协调发展。把握住房民生属性，立足幸福都市建设；把握住房经济属性，聚焦城市竞争力塑造；把握住房社会属性，定位和谐社会构建。
（二）突出重点原则
突出解决城市中低收入家庭住房困难，加大保障房建设力度，为困难群众提供基本住房保障；突出解决多层次住房需求，构建供需基本平衡的商品住房供给体系，实现商品住房、二手住房和租赁市场有效联动发展。
（三）结构优化原则
在确保总量供应的情况下，强化需求导向、更加注重结构的合理优化。保障性住房的套型面积严格按照规定标准建设，商品住宅要确保中低价位、中小户型的比例，切实满足有效刚性居住需求。
（四）以人为本原则
积极适应我市广大居民在住房方面“由量向质”转变、提升居住品质的现实需求，提升居住环境水平，创建生活舒适、环境优美、功能完善、人民群众具有幸福感的“住有宜居”城市。
三、目标任务
（一）总体目标
根据我市国民经济和社会发展纲要，确定我市住房发展的总体目标是：实现一个发展目标，建设两条供应渠道，满足三层梯度需求，完成四项重点任务。即实现一个发展目标。通过五年左右时间努力，逐步形成公共租赁房、保障性限价房、商品住房协调发展的住房供应体系，在全市范围内全面覆盖合理的住房需求，实现“住有所居”的奋斗目标。建设两条供应渠道。加大保障性住房的建设力度，为困难群众提供基本住房保障，充分发挥商品住房作为住房市场供给主渠道作用，满足多层次住房需求，实现保障与市场协同发展。满足三层梯度需求。全面覆盖当前“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房消费需求。完成四大重点任务。基本完成全市集中成片城中村危旧房改造；对城市中低收入群体住房保障实现应保尽保；基本满足城市居民自住刚性需求，形成供需基本平衡的市场供应体系；建立完善的房地产市场调控监管机制。
（二）工作任务
1．加大租赁型保障房建设和供应管理力度。今后五年租赁型保障房建设的目标任务是，到2015年争取建成各类保障性住房2000万平方米，实现住房保障覆盖20%人群的目标。到2018年建设公共租赁房10000套、50万平方米。通过租赁保障的形式，实行梯度租金，有效缓解城市中低收入、新就业大学生、外来务工人员等不同群体的住房困难问题。积极探索租赁型保障房分散建设模式，在部分开发地块出让时，将配建一定比例的租赁型保障房作为前置条件，对出让住宅用地面积在10万平方米以上的原则上配建建筑面积不少于5%的保障性住房。积极引导各类园区和民间资本参与公租房建设，对于工矿企事业单位和住房困难职工较多的企业，在符合城市规划和土地利用规划的前提下，鼓励单位利用自有土地建设公租房，优先解决本单位符合规定条件职工的住房困难。加快完善四大片区教育、产业、交通、医疗、物业等公共配套，各类配套设施建设、交付、管理无缝对接，提高片区居民生活质量。（责任部门：市住建委、市国土局、市规划局、市财政局、市安居集团、各区政府，各相关功能平台、园区）
2．推进保障性限价住房的建设供应，逐步解决夹心层住房困难问题。今后五年建设保障性限价房17500套、140万平方米。根据我市发展实际，适时调整保障性限价住房的供应规模和节奏，充分发挥其联通保障和市场的“调节器”作用和覆盖房地产市场刚性需求的“稳定器”作用。在保障房用地中集中建设的基础上，进一步拓宽保障性限价房的建设供应渠道，结合挂牌出让土地区域需求，试行在商品住宅用地中配建保障性限价住房。（责任部门：市住建委、市安居集团、市国土局、市规划局、市财政局、各区政府）
3．改造与整治并重，加快推进城中村、危旧房改造。认真落实国家将棚户区改造作为重大民生、发展工程的战略决策部署，结合以人为核心的新型城镇化的要求，以省政府931计划和五年棚户区改造规划为指导，坚持改造与改善并重，加快全市域范围棚户区（城中村、危旧房）改造整治的集中攻坚推进，通过土地整理、项目带动、老城更新，重点实施主城区178个成片规模片区4万户城中村危旧房改造，提升一批改善型城中村危旧房片区的环境面貌和市政公建配套基础设施，稳步有序推进新市区棚户区的成片改造整治，用两年时间基本完成集中成片棚户区改造。（责任部门：相关区政府、各相关功能平台，市住建委、市国土局、市规划局、市财政局）
4．积极推进征收拆迁中安置性保障房建设，满足被征收拆迁群众的需求。加大征收拆迁安置房建设的力度，推行征收拆迁安置以实物就近安置为主模式，根据征收拆迁的规模，从实际出发，超前规划，就近建设一批征收拆迁安置房，满足被征收拆迁群众的需求，今后五年将新建征收拆迁安置性保障房34万套、2400万平方米。做好相应政策制定，认真研究国有土地和集体土地征收拆迁安置政策，安置房建设应以中小套型为主，按照市区两级、点面结合、统筹实施的原则进行。征收拆迁实行等价值安置，被征收拆迁房屋和安置房的价值由同一家评估机构采用相同的标准和方法进行评估确定。（责任部门：各区政府、市国土局、市住建委）
5．统筹调控，促进房地产市场平稳健康的有序发展。以加大供给为重点，实现商品住宅市场供需总体平衡。今后五年，商品住房上市36.34万套、4000万㎡，年均上市量800万㎡，形成供需平衡、供略大于求的商品住宅供应机制。构建商品住宅市场存量与土地供应预警联动机制，住建、土地部门实现信息共享和工作联动，适时启动土地上市，平衡市场需求。推动二、三级市场联动发展。盘活存量，加强二手房市场管理，提高覆盖率，健全存量房消费供应体系。进一步规范租赁市场管理行为，扩大管理覆盖面。完善市场监管制度，实现市场主体的行为规范。规范企业经营行为，严格把控建设上市节奏，加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度，实行新建商品住房明码标价及价格申报制度，严格执行商品房销售“一套一标”和“一价清”明码标价规定，营造我市房地产市场公开、公正、透明、有序的发展环境。（责任部门：市住建委、市国土局、市物价局、市统计局、市规划局）
6．以满足刚性自住需求为主，确保住房供应结构基本合理。优化套型结构，进一步提高90㎡以内中低价位、中小套型占比，套型建筑面积在90㎡以内的普通商品住房、公共租赁房和保障性限价房建筑面积达到新建住房总建筑面积的70％以上。对保障性住房建设，严格按照各类保障性住房规定的套型面积建设，公共租赁房面积控制在50㎡左右，保障性限价房面积控制在90㎡以内；对商品住宅建设，新出让的普通商品住房用地一般应在规划条件中明确套型建筑面积90平方米以下住房面积占住房总建筑面积比例大于50％，并纳入土地出让合同，特定区域可酌情确定套型比例要求。优化区域结构。根据主城区可用土地较少的现状，提高郊区和新区商品房用地比例，配建方便快捷的交通等设施；保障房安置用地要点面结合、就近安置。（责任部门：市规划局、市国土局、市住建委）
7．推动住宅产业化和绿色节能建筑。加快推进房地产业的转型升级。培育设计、开发、施工、设备及构配件生产企业等各方实施主体，通过优势互补，共建大型住宅产业集团或联盟。推动大型居住社区和保障性住房采用装配式住宅，积极发挥住宅产业化示范效应。继续做好我市康居示范工程和全装修住宅建设工作，推广住宅性能认定和绿色建筑评价，提升住宅建设科技含量。通过舆论宣传，不断推进质价相符产品，引导商品住宅品质整体升级。（责任部门：市住建委、市发改委、市经信委）
四、保障措施
（一）加强组织领导，形成各部门分工协作机制
整合保障性住房建设、土地储备出让、房地产市场调控监管工作机制，由市政府主要领导挂帅，建立住房保障和供应体系建设工作领导小组。住建、国土、规划、财政、发改、物价、统计等部门及各区政府要分工有责，统筹协调，适当加大土地、财政对保障性住房的投入力度，加快推进保障性住房的建设，加强房地产市场的调控监管，全面推进住房保障和供应体系建设。（领导小组成员名单附后）
（二）科学规划，优化住房空间布局
科学合理地确定布局结构，促进住房空间均衡发展。按照城市总体规划等对住房在空间布局上的要求，合理确定住房建设规划和空间布局。住房建设和供应要引导和适应教育、医疗、商业和其他服务设施的供应和辐射范围，鼓励对公共交通沿线和站点周围居住用地进行合理开发，提高住房供应的有效性和对居民住房需求的引导。从产业居住一体化、城市功能一体化、土地集约节约利用一体化、公共服务一体化等方面，推进全市住房一体化进程，实现住房在全市范围内均衡发展。（责任部门：市规划局）
（三）加大土地供应，确保用地总量
实现土地供应与住房建设的统筹衔接，形成面向市场、面向需求的土地供应机制，确保住宅用地总量。今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，对保障性住房用地做到应保尽保，城中村、危旧房改造安置房用地优先供应，确保今后五年每年保障房用地在300公顷以上。加大土地供后跟踪监管力度，坚持新增供应与存量土地挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活。建立房地产用地开竣工申报制度和土地利用动态巡查机制，依据土地出让或划拨合同，加强对项目按期开工、竣工的监管，对构成闲置土地的，加大调查认定和处置力度，形成有效供给。对于可能形成高总价、高单价的地块，溢价率高于45%时研究采取现场转为竞价保障房资金，保持地价平稳。对储备土地实行统一收储运作，以储备库内保持一定量的可上市土地作为调节市场的手段，提高政府对房地产市场调控能力。（责任部门：市国土局）
（四）拓宽资金来源，确保建设资金到位
进一步加大对保障性住房建设资金的支持，拓宽保障性住房建设资金来源：一是按照国家规定的资金来源渠道，公共租赁住房和城中村危旧房改造安置住房建设纳入住房公积金支持保障性住房建设试点范围。二是金融机构加大信贷扶持。采取多形式优惠支持政策，鼓励社会资金和民间投资参与保障性住房建设和供应。引导银行业金融机构加大信贷支持力度。三是落实税费支持政策。认真落实支持保障性住房建设的各项税费政策。（责任部门：市财政局、市地税局、市金融办、市公积金管理中心）
（五）进一步健全配套政策
加强保障性住房政策研究，制定出台我市基本住房保障制度，实现我市住房保障的法制化，调整制定租赁型保障房建设供应管理办法；制定住宅建设用地供应实施计划，对住宅建设用地供应进行规范和加强；完善退出机制，实现保障性住房动态管理。大力加强对住房保障对象的管理，完善行政给付功能，实现“应保尽保、应退尽退”，健全准入和退出监管机制；推行征收拆迁安置以就近实物安置为主。制定征收拆迁安置房建设供应管理规定，下大力气创造条件实现就近安置，缓解市场刚性需求压力。着力加强征收拆迁安置房建设，超前规划，确保项目落地、供应充足，逐步做到“房等人”。（责任部门：市住建委、市国土局、市规划局、市安居集团、市政府法制办）
（六）树立合理住房消费观念，坚持正确舆论导向
建立和完善市场监测分析工作机制，建立健全住房信息系统和信息发布制度，增强住房保障和供应体系建设信息的透明度，积极营造良好发展环境。加强对住房保障和供应体系建设政策的宣传，引导广大群众树立适度消费、梯度消费的科学合理住房消费观念，切实促进社会和谐稳定。（责任部门：市委宣传部）
市住房保障和供应体系建设工作领导小组成员名单
为落实市委常委会集体调研住房保障和供应体系建设的会议要求，加强工作统筹协调，建立健全工作网络和指挥体系，市政府决定成立市住房保障和供应体系建设工作领导小组。领导小组成员名单如下：
组 长：缪瑞林 市委副书记、市 长
副组长：刘以安 市委常委、常务副市长
陆 冰 副市长
成 员：赵晶夫 市政府副秘书长
何德剑 市纪委副书记、秘书长，市监察局局长
王德生 市委宣传部副部长
黄 澜 市发改委主任
谢志成 市经信委主任
周金良 市住建委主任
陈学荣 市民政局局长
翁国玖 市财政局局长
朱志宏 市人社局局长
陈 光 市国土局局长
施卫国 市审计局局长
徐翠华 市统计局局长
夏德智 市物价局局长
刘永彪 市金融办主任
包洪新 市环保局局长
叶 斌 市规划局局长
刁仁昌 市文广新局局长
薛 宏 市政府法制办主任
王 东 市土地储备中心主任
柏 鹏 市地税局局长
唐文彬 市公积金管理中心主任
张 奎 人行南京分行营管部主任
唐 纪 国家统计局南京调查队副队长
李作锋 南京供电公司总经理
毛龙泉 南京安居建设集团董事长
李 真 市住建委副主任，市住房保障和房产管理局局长
徐曙海 玄武区区长
胡 洪 秦淮区区长
张 俊 建邺区区长
曹路宝 鼓楼区区长
邢正军 栖霞区区长
张一新 雨花台区委书记、区长
陈发喜 江宁区区长
瞿为民 浦口区区长
霍慧萍 六合区区长
谢 元 溧水区区长
沈剑荣 高淳区区长
领导小组下设办公室，办公室设在市住建委，赵晶夫同志兼任办公室主任，周金良、叶斌、陈光同志兼任办公室副主任，李真、王东同志兼任办公室执行副主任。
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